Jonathan H. uit Brugge zag een mooi huis dat via een makelaar te koop stond en stuurde per mail een bod. Een dag later vond Jonathan het toch wat snel gaan en vroeg bedenktijd. Hij is de hoogste bieder, antwoordt de makelaar en moet het huis kopen of een schadevergoeding van 10 procent betalen. “Kan dat wel”, vraagt Jonathan zich af. “Ik heb toch geen enkel papier ondertekend?”
Een bod op een huis uitbrengen, doe je niet zomaar, je wikt en weegt en denkt goed na. En toch gebeurt het dat kopers zich achteraf bedenken, geen lening krijgen bij de bank of onverwachte gebreken ontdekken in de woning die ze op het oog hadden. Een bod intrekken kan, maar dat kan gevolgen hebben. Het is daarom belangrijk dat je bij het uitbrengen van een bod, weet hoe je dat best doet om je rechten te vrijwaren.
Geen vormvereisten voor een bod
“Een bod op mail, per sms, zelfs een mondeling bod, kan bindend zijn”, zegt notaris Carol Bohyn woordvoerder Notaris.be. "Kopers zijn zich daar niet altijd van bewust. Op het moment dat de verkoper je laat weten dat hij je bod aanvaardt, is de verkoop juridisch gesloten. Je kan je als koper terugtrekken, maar dat zal gevolgen hebben."
“Een belangrijke nuance is dat je als koper bij het uitbrengen van je bod, voldoende informatie moet gekregen hebben om een goed bod uit te brengen. Als achteraf bijvoorbeeld blijkt dat er zware bouwovertredingen zijn en je dat als koper niet vooraf wist, kan je op basis daarvan je bod intrekken.”
Je kan voorwaarden in je bod zetten
Het is daarom goed om, voor je een bod doet, bij een notaris informatie te vragen over de woning die je wil kopen. “Wil je een woning kopen via een makelaar of via een notaris, dan zijn die documenten en attesten er heel vaak al en ben je als koper correct geïnformeerd. Maar als je onderhands bij een particulier koopt, zijn die attesten er meestal nog niet. Je kan in je bod altijd voorwaarden opnemen. Dat kan een termijn zijn, een bod dat twee weken geldt, of administratieve en financiële voorwaarden. Je doet een bod, met als voorwaarde dat je alleen koopt als je een lening krijgt. Of je koopt alleen als de stedenbouwkundige attesten in orde zijn. Welke voorwaarden je best in je bod zet, kan een notaris je zeker vertellen.” Moet je je bod intrekken omwille van één van die voorwaarden, dan vermijd je de schadevergoeding.
Hoe zit dat met die schadevergoeding?
Jonathan krijgt van de makelaar te horen dat hij het huis waar hij op bood, moet kopen. Doet hij dat niet, dan moet hij een schadevergoeding van 10 procent van het bod betalen. “Die 10 procent is niet vastgelegd in de wet”, weet notaris Carol Bohyn. “Wat het standaard contractrecht zegt, is dat je gebonden bent als je een bod uitbrengt en als dat bod door de verkoper aanvaard wordt. De hoogte van een schadevergoeding bij niet nakomen van de verbintenis, ligt niet vast. In veel compromissen, het uitgewerkte akkoord dat tussen de verkoper en de koper wordt opgesteld na een aanvaard bod, wordt wel vaak die 10 procent vermeld. Dat is een beetje een gewoonte geworden.”
Als er nog geen compromis is, dan moet de verkoper aantonen dat hij schade leed en die schade kan hij op de koper verhalen. “Hoe hoog dat bedrag dan zal zijn, wordt onderhandeld. Als de verkoper veel kandidaat-kopers had, heb ik al gemerkt dat ze géén schadevergoeding vragen. Als er maar één koper was, dan is de kans groot dat de verkoper het pand alleen voor een lager bedrag kan verkopen. Dan lijdt hij duidelijk verlies,” besluit notaris Carol Bohyn.
Tips voor een veilig bod:
Zorg dat je voldoende informatie hebt, bijvoorbeeld via een notaris
Vraag recente attesten
Formuleer je bod duidelijk, met een einddatum, met eventuele voorwaarden
Zet de afspraken uit het bod in een goed uitgewerkt compromis
Bron: VRT